如何破解高房价?推进城市化进程中的供给侧改革

股城网注:如何破解高房价?中国发展研究基金会副理事长刘世锦分析,关键在于推进城市化进程中的供给侧改革,并提出了六条具体的政策建议。

如何破解高房价
如何破解高房价

近日,国务院发展研究中心在北京基金小镇发布《中国经济增长十年展望(2017-2026):老经济与新动能》(以下简称《十年增长》)报告,对中国最受关注的高房价问题开出了新“药方”。

《十年增长》主编、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,大都市圈是中国下一步发展和改革的新制高点,但是由于中国城镇化进程中存在着一些深层的体制、政策和理念上的问题,当大都市圈的浪潮涌来后,这些问题便通过房价上涨显露出来了。

刘世锦分析,此前一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平,甚至打破了人们的常识。

他认为,当下的房地产价格调控方案,需求侧控制为主,短期内或许会起到抑制房价的作用,较长时间看未必如此。如能更多加入供给侧改革内容,才能从根本上改变社会对房价走势的预期。

一线城市的高房价究竟是怎么形成的?

刘世锦分析,中国城镇化进程中存在的四大问题促成了“高房价”的形成。

首先,大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25%,而发达国家大都市这一比重通常高于40%,有的超过60%。

刘世锦解释,这与中国城市以地谋发展的模式有关,在这一模式下,较多土地以低价用于工业建设,较少土地以高价用于住宅建设,其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。

国研中心宏观经济研究部副研究员许伟指出,2016年,土地出让金收入相当于地方本级财政收入的42%,如果加上与房地产相关的各种税费房地产行业对地方财政的收入贡献更加显著。

第二个问题是城市建设用地由地方政府垄断,农村集体土地须由政府购买、转换身份后,方可进入建设市场。

刘世锦表示,党的十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权,宅基地也要创造条件进入流转,至今进展迟缓,如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。

第三,作为城市化进程中的基本制度建设,房地产税尚未能起步。

“或许是更重要的,既有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。”刘世锦强调,大城市规划与人口增长的现实矛盾突出;虽然强调小城镇建设,但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。

刘世锦指出,上述四大因素形成的“合力”就是限制供给,并在一定程度上刺激炒房,在需求上升的背景下,房价节节攀升,远离市场均衡水平。

那么,中国会出现日本那样的房价泡沫破灭现象吗?刘世锦分析,日本实行土地私有制,供给有较大弹性,房价泡沫主要是由过量货币催生的,货币政策收紧后,泡沫便破灭了。中国的房价也有货币供给的因素,但更多的可能是由供给弹性不够所引致。

所以刘世锦认为,即使货币政策收紧,房价也很难降下来,从而形成特定的刚性泡沫现象。

推进城市化进程中的供给侧改革

如何打破一线城市房价的这一刚性链条?《十年增长》提出,关键在于推进城市化进程中的供给侧改革,并提出了六条具体的政策建议。

刘世锦建议,顺应城市化发展规律,适当调整城市化战略和政策,在现有土地制度下,增加住宅用地占城市建设用地比重至40%以上,将部分工业用地转为住宅用地。

第二,加快转换城市结构,解决核心区过度拥堵与资源人口向大都市圈汇集之间的矛盾。

北京为例,通过大学、科研机构、央企总部等的外移,在核心区外形成一批大学城、科技城、媒体城、金融城和石油石化、电力、电信、装备制造、航空航天等专业镇。

第三,推动农村土地制度改革落到实处。加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权,农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等。

刘世锦分析,可以率先在核心区周边小城镇建设中推进此项改革,配套推进农村社保制度改革,给土地流转背景下的农民筑牢社会保障安全网。同时着手解决由来已久的小产权房问题,在缴纳必要的税费后,使之能够进入市场流转。

同时,发展长期公共租赁住房。《十年增长》解释,由政府优先组织资源,建设较多数量的公共租赁住房,租赁价格可以随行就市,租期不低于10年,最长可延至20年,并受法律保护。合约签订后,除非租户自己同意,不得强制其退出。政府也可以通过购买公共服务的方式,利用市场资源开展此类业务。

此外,《十年增长》建议,加快推出房地产税。对此,许伟分析,适当加快房地产税出台步伐,降低地方对土地财政的依赖。增加存量环节税负的同时,降低交易和建造环节的各种税费,增加住房供给和住房市场的流动性。(来源21世纪经济报道)

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