八城限购限售新政出台 短线投机资金将向何处去?

股城网注:近日,八城限购限售新政出台。在楼市密集调控的背景下,大类资产重新轮动的情况是否会发生?分析认为,这取决于市场整体流动性,以及各项资产收益变化趋势。

八城限购限售新政
八城限购限售新政出台

近日,重庆、南昌、西安、南宁、贵阳、长沙、石家庄、武汉等8个城市接连出台楼市调控新政。除西安、武汉外,6个城市均涉及限售,且均是房价近期上涨过快的城市。业内人士表示,这显示政府抑制投资投机性购房需求的决心,目前各地仍在“打补丁”,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。

对于多个城市密集出台政策,有部分销售人员在朋友圈发布消息称郑州也将升级调控政策,催促客户早日买房。记者了解到,目前市政府网站等官方渠道暂无升级调控政策的相关文件。

多地集中出台调控政策限售为主

自上周五以来,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政,重点都放在“限售”之上。其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易;南宁要求在市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房,须证过两年(即取得不动产权证两年)方可转让;长沙要求购房满3年方可交易,贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让;石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易。与上述6城不同,西安新政并未涉及限售,而是通过商品房价格申报控制房价,武汉则是规范开发商销售行为,率先叫停“必须全款”和“全款优先”。

9月25日,无锡市住建局官网挂出关于加强房地产市场调控的补充意见,调整了限购等政策。无锡市成为前述8个城市之后首个跟进的城市。

一时间,“郑州也将加入这一轮的调控升级大军”的说法开始在朋友圈内流传。郑州有部分置业顾问和中介人员在朋友圈发布“又一轮的调控升级要来啦,郑州很快也会出台政策,还没‘上车’的赶紧啦。”“还记得去年国庆节发生了什么吗?好多人旅游回来发现没资格买房了,今年出去旅游之前,建议先把房子买好。”等催促客户早点买房的言论。

房价上涨过快是调控升级的主因

“从预售开始,到拿到不动产证至少需要3年以上,而拿到不动产证后若干年内又不让上市出售,显然不是针对刚需,而是针对房地产投资投机者,目的是扼制其炒房行为。”郑州大学房地产市场研究中心主任、博士生导师杜书云认为,针对市场过热、价格过快上涨的城市采用“限售”的措施,是对其市场不正常表现的一个应对的调控措施。

记者梳理数据发现出台楼市新政的这几个城市,均是二三线城市中近期房价上涨过快的城市。

据8月国家统计局70大中城市房价数据显示,长沙新房价格同比涨幅最高,达到16.9%,二手房价格同比涨幅位居第二,达到20.2%;西安新房价格同比涨幅并列第四,达到14.7%,二手房价格环比涨幅并列第四,达到0.9%;重庆二手房价格环比涨幅并列第五,新房价格同比涨幅达到12.9%;南宁新房价格同比涨幅也超过12%;南昌新房价格环比涨幅排名并列第三,达到0.9%;贵阳新房价格环比涨幅并列第五,为0.7%。

反观郑州方面,新房价格环比下降0.3%,二手房价格环比下降0.5%。

另据郑州市房管部门发布的郑房指数显示,今年1~8月份,全市商品住宅累计销售均价8048元/㎡,比去年同期的9372元/㎡,每平方米下跌1324元/㎡,下降14.12%,市场相对稳定。

郑州目前没有升级调控的通知

“既限购又限售,意味着政府要把火热的市场速冻起来。”业内人士表示,这次调控升级的城市都是省会城市甚至是直辖市,这也间接表明了政府调控地产泡沫的决心,房子是用来住的,不是用来炒的,房子不能随意买,也不能随便卖,房地产的投机功能将持续弱化。

从去年10月1日起,郑州启动新一轮的限购调控政策,中间多次升级,目前已进入限购、限贷、限售、限价四限时代,到现在刚满一年,正好处于窗口期。

“‘因城施策’的意思就是各个城市可以根据自己的实际情况出台相应的政策,房价上涨过快,就必然导致调控的升级。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为,就目前来看,郑州房价处于平稳状态,相对来说出台更加严厉调控政策的几率就会减弱一些。

那么,郑州究竟会不会跟进,升级调控政策?郑州市房管局相关负责人告诉记者,目前没有接到调控政策升级的通知。

八城限购限售新政密集发布

★9月22日重庆市

出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》规定9月23日起,重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得“不动产权证”满两年后才能上市交易。

★9月22日南昌市

出台《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》,规定住宅取得不动产权证后两年才可以转让;全市范围适用,包括此前不限购的九龙湖、儒乐湖区域,也包括南昌县、新建县、进贤县、安义县等;“三限房”不在本次调控范围内,但是“三限房”本身已经限制了五年不可转让的时限。

★9月22日西安市

西安市物价局发布的《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》指出,自9月25日起,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房,在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

★9月22日晚南宁市

南宁市住房保障和房产管理局官网消息称,为了进一步加强房地产市场调控,促进房地产市场平稳健康发展,居民在取得不动产证满两年后方可转让。

★9月23日凌晨长沙市

长沙市住建委发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》,要求在本市购买的商品房(含二手房),取得不动产权证3年后才能再次出售;本市户籍无房的,限购一套;本市户籍(家庭为单位)有一套房的,需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房;外来户限购一套,需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

★9月23日武汉市

武汉市房管局下发通知,进一步规范全市商品房预售管理。其中,在销售商品房时,开发商不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。同时,武汉市房管局明确,将保障购房者公平选房的权利。具体来看,购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。

★9月23日贵阳市

市政府发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施(试行)》,自2017年9月23日零时起,凡在该市购买的新建商品住房,3年内不得转让。购买时间以签订商品房购买合同时间为准。

★9月23日下午石家庄

石家庄市人民政府发布关于房地产市场调控的补充意见指出,市区内居民家庭自发文之日起新购住房(含新建商品住房和二手房)的,五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准。非该市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房,且限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。

资金何处去?

传统意义上的大类资产配置方向,主要以地产、股票、债券、商品为主,如今短线投机资金被挡在了楼市门外,这会促使其流入到其他市场中?

这并非没有先例。历史统计数据显示,此前的2016年10月1日至12月2日,A股新增投资者数量合计318.25万,而2015年同期新增数量则为278.13万。

上述数字变动,虽然一定程度受到2015年股市异常波动、2016年市场开始回暖等因素影响,但从2016年10月楼市开启本轮调控后,沪指从3004点一路上涨至3283点。

商品市场的情况与之类似,自2016年初市场见底后,钢铁、煤炭价格开始上涨,不过都是集中在产业链相关品种。

直至2016年10月楼市调控后,大宗商品行情迅速升级,从少数几个品种的上涨扩展成全体上涨。

以天然橡胶为例,2016年初至9月底,始终在10000元/吨至13000元/吨区间波动,但是从10月到12月中旬,价格迅速涨至20000元/吨,

21世纪经济报道记者根据“结算价×交易单位×持仓量”,以及平均10%保证金标准估算的结果显示,2016年10月至11月11日,市场整体持仓资金增加近400亿元,较9月底增加了35.7%。

虽然目前尚无直接证据表明,楼市流出的资金会进入其他大类资产中,但二者历史走势确实存在一定“跷跷板”效应。

那么,在楼市的密集调控的背景下,大类资产重新轮动的情况是否会发生?这取决于市场整体流动性,以及各项资产收益变化趋势。

“国内处于金融去杠杆过程中,同时央行货币政策偏紧,流动性要明显弱于去年,即使有新增资金进场,对商品的带动作用也会相对有限。”景川分析称。

他还表示,债市吸引资金的前提,需要具备比较大的投资机会,比如说利率出现周期性的上涨、下跌的预期,但是目前利率表现相对稳定。

“股市虽然涨一段,但是整体估值还不算太高,充足的流动性也可能会吸引一部分资金进入。”成都一位负责策略分析的私募人士9月25日表示,但是投机资金从楼市流出,需要一个过程。

不难看出,可选的大类资产现阶段表现均不算理想,投机资金的进驻仍需等待一个转机,即部分资产收益的提升、“赚钱效应”的显现。(综合自大河报、21世纪经济报道)