楼市进入深改期 北京已祭出多个新政

股城网注:楼市进入深改期。以北京为例,从去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政,引发广泛的热议。

楼市进入深改期
楼市进入深改期

7月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示,将从本市房地产市场发展实际出发,研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。

而自去年至今,北京已经祭出租售并举、共有产权等多个新政。“支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设”成为今年下半年金融体系的重点工作。

对于全国而言,北京地区的政策往往拥有风向标的意味。我们不妨以北京政策为样本,解码当下楼市新政。

“租售并举已经成为趋势

今年8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。

值得注意的是,这两宗地块并非北京市仅有的需要开发商自持的地块。据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

1.万科的逻辑

在去年底北京试点这种“租售并举”模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为,房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。

不过,万科总裁郁亮表示,万科之所以拿下70年自持地块,是基于对行业的判断——未来的趋势是租售并举。“今天城市年轻人购房困难,只租不炒的定位会把这个缺补上。70年的使用权作为租房物业,我觉得算账是可以算出来的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,我相信市场不会亏待我们。”

2.在全国产生示范效应

实际上,租售并举一词近年来十分火热。去年6月,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《若干意见》),旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是,当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块,但相较于首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。

3.政府是秤砣

“租售并举已经成为趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前北京和上海自持地块比例较大,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处。

不过,中原地产首席分析师张大伟表示,自持地块的房屋在整个市场上来说量不算大,是否能够对整个市场产生预期的效应还有待观察。

著名财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。

“政府这块秤砣,使市场这块价格受到一定影响,如果你以市场价买房,然后跟地方政府争租金,这才是得不偿失。”叶檀表示,维持房地产市场稳定的判断,投资回报率下降,但崩盘的可能性并没有。

共有产权引发最多热议

8月3日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。

所谓共有产权房,北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

1.一个喜讯

根据《办法》,北京拟新推“共有产权住房”,主要针对无房户,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力,对于许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。

2.长效机制

共有产权住房不仅可以出售,也可以出租。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。

北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。

北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机、促进公平具有重大意义。共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则,特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京房地产市场平稳健康发展,也将产生积极影响。

实际上,“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为,政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,有参与决策的权利。另外,买房子的人如果想买后待价而沽自己不住,政府可能将有权干涉。”

不过,有业内人士表示,究竟政府所占产权比例多大,法律责任如何划定等问题仍需进一步有相关细则落地。(来源北京晨报)

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易宪容:房价上涨预期存在,调控效果总是有限

中国人民银行发布《中国区域金融运行报告》对楼市形势表述认为,在严厉的房地产市场调控政策下,7月国内一二三线城市的楼市,出现不同程度降温,成交持续下降。报告指出,各地区将认真落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策要求,继续强化“因城施策”的房地产调控政策,全国房地产市场可能呈现成交回落、价格平稳略降的发展态势。只是房价上涨预期仍然存在,主因土地供应不足,部分城市甚至出现“面粉比面包贵”的情况;部分热点城市库存处于低位,短时间内市场供应紧张;以及居民投资渠道有限且回报不高。所以,要改变这种现状就得建立起房地产市场的长效机制,加强住房金融审慎管理,严格限制资金炒作住房,发展长期公共租赁住房。

可以说,这个报告对当前国内房地产市场形势的判断基本上把握核心问题所在,但是在寻找当前房地产市场问题的原因时则搞错了方向,而且与中央的“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策要求相冲突。在这种情况下,要找到化解当前房地产市场问题的方式时只能是大而化之了。

因为,对于7月份国内的房地产市场,同样是十分热闹的。比如,有媒体报道,说7月份大多数房地产上市公司的业绩都在下降,而且下降的幅度很大。也就是说,7月份住房销售形势不是太好,不过,从所公布的数据来看,尽管有不少房地产上市公司的销售业绩环比或与6月份比下降很大,但是同比则多数是在上升的,而且不少房地产企业在上半年已经完成了全年指标。事实上,就全国的情况而言,上半年房地产销售增长达到16%以上(这是在去年创历史新高基础上的增长),那么在今年上半年快速销售增长的房地产企业,7月份销售下降一些也是正常的。这些房地产企业也不愿意再如此高速增长。

还有,最近市场炒作火热的是北京的一些二手房的价格在下跌北京周边的一些地方房价下跌等。比如,有报道说北京的一套住房下跌了300万;也有报道说,北京周边一些地方的房价单价下跌了1万元等。这些数据看上去挺吓人的。可是,大家看过其内容就知道,下跌300万的住房,其价格在7000万以上,不要说这7000万住房价格是如何炒作上去的,只是按其报价下跌比例也不足5%,九牛一毛,算什么。同时,北京周边一些地方的房价,一年前每平方米就是1万元左右,但是在一年不到的短时间内炒作到3万多了。这时房价只要调整,肯定是首当其冲。即使每平方米下跌1万元,但比一年炒高时还高呢,所以这些现象根本上就不具有普遍性。

而人行的报告认为当前国内房地产市场的销售有所下降,房价趋稳,但房价上涨预期并没有改变。这个判断基本上把握到当前国内房地产市场的核心问题所在。报告肯定了当前的中国住房市场基本上还是一个以投机炒作为主导的市场。因为,如果当前中国住房市场是一个消费为主导的市场,其供求关系变化是,住房的销售下降,房价也会随之下降,而不是住房销售下降房价则稳定;只有住房是一个投机炒作为主导的市场,住房销售可以下降但房价则不下跌。因为,在这种情况下,住房销售下降是房地产调控政策使然,以及住房投机炒作者不降低住房价格增加住房销售。

还有,报告还指出房价上涨的预期还存在。这才是当前国内房地产市场问题的核心所在。这不仅指出了当前国内房地产市场的性质仍然是以投机炒作为主导的市场。因为以消费为主导的市场,房价是由住房实质性的供求关系来决定。供给不足,需求增加,房价上涨;供给增加及需求减少,房价下跌。但是投资性的住房价格,与实质性产品的供求关系关联性不大,完全取决于市场预期。如果预期房价上涨,投资者就会涌入,增加投资需求及进一步推高房价;如果预期房价下跌投资者不仅不会进入市场,甚至于会退出市场,需求减少、供给增加,导致房价进一步下跌。所以,只要房价上涨的预期存在,不仅住房投机炒作者还会涌入市场,房地产市场的性质也不可能转变,而且与“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策要求仍然是相当遥远。在这种情况下,住房市场要回到居住功能也是根本不可能的。在这意义上说,只要房价上涨的预期仍然存在,那么房地产市场调控政策效果总是有限的。

至于报告认为房价上涨预期仍然存在的原因分析,为何方向性不对,就在于报告与“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策要求相悖,认为居民投资渠道有限且回报不高,是其中的原因。如果房地产市场要重新定位,房地产市场要回归到居住功能,那么住房如何能够成为居民投资渠道呢?以往政府之所以要把住房市场作为居民投资赚钱市场,当前是以推高房价来增加GDP,来让土地财政膨胀,但目前政府的房地产调整政策要改变这种状态,要对中国房地产市场重新定位并让其回归到居住功能,住房投资赚钱功能自然要退出。如果住房投机赚钱不退出,房地产市场的调控政策能够起到作用更是有限。

报告在分析其原因时,认为房价上涨预期的存在在于土地供应不足,认为住房价格是成本定价。这其实也是前后矛盾的。因为,当前的住房市场既不是成本定价,也不是消费性供求关系导致房价上涨,而是市场预期决定。既然房价上涨预期仍然存在,住房市场就无法转型,房地产市场无法回归到居住功能。这种条件下房地产调控效果总是有限的。(来源新浪财经)