租赁市场黄金期来临 政策利好市场巨大
【摘要】新华社刊文称，高房价逼出租赁市场黄金期。政策利好+市场需求，万亿级市场前景可期。但业内人士认为租赁市场仍面临一些瓶颈和难题，期待各地加快出台实施细则。
尽管楼市调控政策不断加码、打击“炒房”声声从紧，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然显得遥不可及。记者近日在北上广深一线城市以及武汉、南京、苏州等二线城市调查时发现，高房价时代，各地正在探索建立购租并举的住房制度，租赁市场迎来“黄金发展期”。
政策利好、市场需求，住房租赁市场前景广阔
2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。
据业内专家介绍，目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，大力发展专业化的住房租赁经营企业，有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用，提高租赁市场的透明度，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。
近日，记者在梳理广东、广西、贵州、宁夏等地相继出台的实施意见时发现，规模化、机构化运作成各地鼓励的主要方向。既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
种种利好因素刺激下，品牌长租公寓在住房租赁市场上异军突起。“与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。”业内人士表示，从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。
满足不同群体需求，万亿级市场前景可期
上述专家称，中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级住房租赁市场。
链家研究院的报告也显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
记者采访了解到，品牌长租公寓是目前市场上正在兴起的专业租赁企业，其商业模式主要有两种：一是房地产开发商自持物业从事租赁，如万科旗下的泊寓万汇楼店，不过，这一模式市场份额占比较小。二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，这种“二房东”角色是当前租赁市场的主要形式，例如魔方、YOU+、链家自如等。
深圳万科泊寓合伙人陈晓炜介绍，泊寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳等14个城市开设了42家门店，其中在深圳，泊寓已获得8800套长租公寓，2017年预计投放5000至8000套，基本覆盖深圳所有区。未来三年深圳泊寓的整体规模将达到10万间。
目前，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国15个大中城市房屋租赁数量约3万间。魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚表示，我国住房租赁市场未来将形成“高端有市场，中端有服务，低端有保障”的格局，呈现多品牌切入细分市场的趋势。
从价格方面看，各地有差异，面对企业的集体公寓，按床位出租，每张床位月租金基本在500—1500元；白领公寓标准，在北上广等一线城市月租金在3000—6000元，二线城市在2000—4000元。
旭辉控股董事长林中称，旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而满足不同的租客群体需求。
据链家地产董事长左晖介绍，链家自如拥有房源30万间，出租率已达99.96%，租期平均为485天；广州万科泊寓项目出租率也在90%以上。
发展仍面临难题待解，期待各地加快出台实施细则
长租公寓市场前景广阔，但业内人士认为仍面临一些瓶颈和难题。
陈晓炜说，现在拿的房源基本上都是工业用地、商业用地或者城中村，电费、水费都比较贵。
自持物业从事租赁业务也面临经营难题。万科高级副总裁谭华杰表示，土地成本过高大大降低了租金回报率，对资产持有者来说很难从出租中赚钱，这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
“机构租赁企业还面临资金成本高的挑战。”中原地产首席分析师张大伟说，在北上广等大中城市，住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率5%，而国内资金成本的年化是5%至8%。
“发展租赁业务还需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应赚钱。”张大伟建议，应进一步完善租赁金融市场，畅通险资、债权等融资通道，特别是一些低利率资本工具。
广州万科长租公寓负责人张成皓说，目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房，将土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题，我们期待各地能加快出台实施细则。
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巨头杀入租赁市场“租房”时代到了
伴随着全国各地房地产调控政策掀起新一波的高潮之际，各路资本对于国内租房市场的布局也正在加紧进行中。3月29日，支付宝芝麻信用高调宣布携手蘑菇租房进军租房市场，推出“租房免押金”服务。同一天，世联行董事长陈劲松在业绩发布会上表示，世联行做长租公寓的目标是100万间，这是一个长期的投入过程。3月17日，麦家公寓对外宣布完成数千万元人民币A轮融资，投资方为保利资本，据了解，麦家公寓是一家以租房为切入点结合自营公寓，致力打造公寓的O2O生活服务共享平台。
近年来，包括万科、招商、远洋、龙湖、阳光城等众多房企都已相继涉足长租公寓。来自克而瑞的数据显示，在中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入这个领域。与此同时，中介巨头如链家、我爱我家、世联行等也发力租赁市场。业界指出，公寓租赁市场之所以能在短时间内快速崛起，所瞄准的正是租赁市场发展的这一广阔前景。而租赁市场的扩大，关键是源于“抑制投资性买房需求，坚持住房的居住属性”这一大背景。同时，长租公寓也是有效去库存的一种方式，因此受到房企和资本市场的关注。
广州“3·30新政”无疑让一些原本想买公寓居住的人群只能从买变租。再加上长租在行业内尚未出现寡头，谁抢饮到“头啖汤”，谁就有了新的增长点。链家研究院报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模约1.1万亿元，2030年预计会超过4万亿元。从消费群体看，如今确实已进入了“租房时代”。哪怕月入过万的白领，如果工资不能有长期稳定的增长，又没有父母资助的话，还是面临“上车难”。在美国，每年有超过2000万的美国人将30%以上的收入用于租房。
目前长租公寓的消费群体主要是22~30岁的年轻人，以单间、小部分套房及Loft房型为主，租金一般在2000~7000元/月。发展方向是为都市年轻人及创业者提供住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。据了解，由于长租公寓主要面向的是单身人士，因此，有些公寓甚至有“三不租”原则：45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。（来源广州日报）