深圳楼市即将暴涨 深圳楼市成交量上涨会触发暴涨吗?

虽然楼市调控政策很猛烈,对遏制房价的确很明显,但是一些城市房价仍旧处于高位,深圳就是其中一个例子,现在深圳房价还是不低的。反而深圳住宅成交量上涨了,这是不是意味着深圳楼市即将暴涨了?

以往,深圳住宅成交量上涨之后引发一轮房价大涨,这次深圳楼市再出现了这种现象,这到底会不会刺激到楼市?深圳楼市成交量井喷式上涨,房价暴涨一触即发?深圳楼市即将暴涨的可能性有多大?

今年深圳楼市
今年深圳楼市

据深圳中原研究中心数据显示,4月深圳全市一手住宅成交套数为2704套,环比下滑12.4%,成交面积为25.75万平,环比下降15.4%。4月深圳二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%。

深圳楼市井喷式上涨

成交量为2016年10月以来的新高,二手均价也继续小幅上升0.9%,为52787元/平方米。业内常将深圳二手房成交8000套作为楼市牛熊分界线。如今,沉寂两年的深圳楼市,二手房成交首次接近8000套,是否会是楼市转向标志?

在今年四月份,那么整个深圳的楼市出现了明显的反弹,而无论是新房还是二手房,那么成交量都非常大。那么从二手房本身的情况来看的话,一个月的时间,那么成交整个创了差不多16个月以来的这么一个新高。

那么深圳的楼市目前为什么这么火爆?这个大家为什么对这个事本身有如此关注?我觉得应该从这个三年前,上一波我记得这个楼市大涨的时候,那么一个最大的先兆,就是深圳楼市率先暴涨。

这个率先暴涨的时间是在2015年,2015年3月,那个时候这个国家出台了一个政策,就是330,那么330政策出台以后,其实意味着过去附加在楼市上面的各种各样的限制措施,然后被拿掉了,然后呢,整个深圳的楼市就突然一下子暴涨。大家还不相信,为什么?因为涨的太快了。

可以讲在2014年年底到2015年初的时候,整个全国的房地产市场处在非常低迷的一个状态。就在那个情况下,深圳楼市突然暴涨。而且呢,当时应该说,推动楼市上涨的一个最直接的因素就是这个330政策本身给楼市点了一把火。

但是在330以前,大家如果去观察的话,你会发现政策都在松动。特别在2015年两会以前,其实楼市已经出台了不少政策,包括这个印花税的政策,包括营业税的政策都在进行下调。

那么如果再往前推的话,就是2014年9月30号,打响了上一轮救楼市的第一枪。9月30号是人民银行调整二套房贷的一个认定标准,大大的一下子放松了,然后到了330这个节点以后,深圳楼市开始大涨。

深圳楼市成交量上涨
深圳楼市成交量上涨

所以在今年我们看到,大家非常担心两个现象,一个是一线城市的小阳春。因为在2009年,十年以前,小阳春变成了大牛市,然后紧接着是2015年深圳打响楼市暴涨的第一枪,到了2016年,几乎一线城市热点城市的房价都开始大涨,然后到了2017年的时候,三四线城市又跟着涨,到了2018年的时候,五六线的也涨上去了。

所以大家在想这一轮深圳楼市的这个大涨,目前的整个量的这种变化会不会像2015年那个时候最终引导楼市进行反弹?

那么在上一轮的时候,小阳春这个最终演化成一个爆炸的主要根源在什么地方?第一个,当然是当时整体的一个经济环境。2008年全球金融危机爆发以后,全球进入到危机应对的状态。

在当时2009年的时候,我们的房地产、我们的楼市是作为稳增长的一个非常重要的工具,一个非常重要的平台,然后来承担拉动中国经济反弹的主要使命的。但是2019年,尽管我们也承载稳增长的这么一个重要使命,但是楼市没有被赋予这么重要的任务。

楼市的主要任务是什么?就是把自己稳住,自己不要出问题。因为经过2015年到现在为止的一个大涨以后,楼市本身处在一个高位,再如果出现大涨的话,我觉得后果不堪设想。

第二个,我们讲为什么不同?就是我们现在如果看整个房地产政策的周期的话,就是2009年的政策周期跟2019年的政策周期不一样。2009年那会儿的一个政策周期是大家在放,不仅仅是调控全部取消,更重要的是要刺激。

你比如说印花税减半,营业税有些免、有些减,然后房贷利率可以打七折等等。但是2019年我们没有刺激,我们房住不炒的主旋律没有改变,这是一个本质的不同。

包括我们讲2015年,2015年深圳的房价为什么暴涨?在330以前,我们不断地在用量取消政策。其实我讲在2014年的时候,地方包括各个城市,已经悄悄的已经几乎全放松了。

那么到了330的时候,是在国家层面来讲的话,基本上把所有的调控都放松了。但是2019年不一样,2019年没有讲要放松调控,当然我讲过,在悄悄的在放松,但是国家层面仍然强调要调控。

第三个就是我们如果讲这个价格周期,2009年的价格周期跟2019年的价格周期不一样,也跟2015年的价格就不一样。那么2009年的时候,中国的房价处在一个什么样的周期?就是众所周知2008年全球金融危机爆发以后,那么中国的房价经历了一拨真正的大跌。

你比如说我们到亚运村去看,当时房价也就是一万一二,一万三四的那都算比较贵的了。现在当然大家在去看的话,差不多都是十万以上的价格。那个时候一万多,那是经历了一个什么?经历了2008年的一个大跌,差不多北京的房价,当时应该说实际应该是跌了40%左右。

但是2019年不是这样的,2019年的房价,尽管2018年有一些城市的房价,有一些稍微的调整,有一些稍微的下跌,包括北京,有些地方的房价可能调整了距离最高点可能调整了15%左右,但是总体来讲,房价整体竖在一个高涨以后的稳定状态。在这个高位的基础上,要涨是比较难的。