固安无社保购房 固安二手房出售降温明显

股城网注:据新京报报道,部分楼盘违规卖房,固安无社保购房,协议三年后再过户。分析认为,固安无社保购房协议风险大,购房者权益不受法律保护。

固安无社保购房
固安无社保购房

3月份以来,包括固安在内环京区县纷纷加强对楼市的调控,提出非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。在此基础上,6月2日,北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安购房资格进一步升级:非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。虽然政策对购房者的户籍、社保做了明确限定,但新京报记者在实地探访中发现,有楼盘销售人员称,外地人与开发商签订协议,这三年由开发商缴社保,三年后再正式网签;也有销售人员称,开发商“有关系”,可直接送户口。甚至有销售称,可花钱补交社保。对此,业内人士认为,凡补缴社保的做法是违规的,购房者权益不受法律保护。固安县住房保障和房产管理局相关人士亦表示,私下签协议三年后再网签没保障,最好不要买。

部分楼盘违规卖房

近日,记者走访固安多个楼盘时发现,虽限购政策不断升级,一些开发商、中介在利益驱使下,出现了与购房者签订交易协议,三年后再过户的操作手段。

位于育才南路附近,由九鼎集团开发的学府清华项目目前开始意向登记,针对外地人三年社保的购房限制,学府清华销售人员表示,前期可与开发商签订一个认购协议,从购房之日起开始缴纳社保,三年之后再网签过户。这一过程中,购房者可自己找渠道上社保,或开发商给购房者找渠道,开发商不收费。北京的社保可以不断,同时可以在固安再上一份社保,“全国社保没有联网,两者之间不会冲突,”上述销售人员还表示,三年之内购房者不想要,还可找一个意向买家,前提必须是对方满足购房需求,等三年之后交房,“可把户名换掉,投资、自住都可。”

开发商绕过限购政策,帮非本地购房人买房的现象,并非个例。位于106国道与兴旺路街交叉口附近的绿宸万华城销售人员表示,一人只能在全国范围内上一份社保。因此,如果是“自由人”(所谓“自由人”,即没有工作,或此前未缴纳过社保)就可以跟开发商签一份承诺书,具体协议内容,由该公司相关律师起草。签订合同后,在固安缴纳三年社保,再进行网签。

上述销售人员坦言,固安买房的大多是北京外溢人群,受三年社保政策影响,普遍不具备购买资格,而固安当地人在房价七八千时基本已买入。因此,通过上述协议购房的现象并不多。

外地人无社保仍可购房?

记者在走访调查中发现,有楼盘销售人员公开宣称开发商“有关系”,可办户口或开准购证明。

位于固安柳泉新城区的京南温泉城销售人员表示,外地人无社保仍可购房,原因在于:该项目不受政策限制,开发商送户口,也可开出准购证明,“一个月左右就能办下来。”销售人员称,该项目已是现房,属“固安唯一可卖住宅”。其还强调开发商实力强大,购房手续都是合法合规。据这位销售人员表示,该项目开发商为万隆,此前在固安做商业地产,此是首次开发住宅项目。

除此之外,金海太阳公园一销售人员表示,目前项目有两套138平米的特价房,单价13000元左右,由于该房源是限购之前已购房屋,可以改“底单”,外地购房者无需解决户口和社保问题即可购房。

一位当地知名房企开发的楼盘销售人员亦表示,现在新房要等缴纳三年社保后再买,但中介手里有项目现房在售,他可以推荐中介与购房者签协议,等交三年社保后再过户。

“三年后再网签”无保障

政策规定,非廊坊户籍购房需有当地三年及以上社保或纳税证明。对北京购房者而言,是将北京社保暂停,在固安上社保三年?

“这些问题估计销售也答不出来。”一位了解当地市场行情的业内人士指出,目前还没看到具体的文件说明。

房天下副总裁司智认为,目前开发商无法通过补缴社保来完成交易,凡是补缴社保的做法都是违规的,购房者权益不受法律保护。

记者以购房者身份来到固安县住房保障和房产管理局进行咨询。一位工作人员表示,签订三年合同,三年后再网签肯定没有保障,最好不要买。另一工作人员亦表示,这一做法并不合规,这是购房者单纯跟开发商签订的协议,谁知道三年以后怎么样?“我个人不太提倡,三年后房价涨了还行,但有可能开发商不认,跌了有可能你还不认呢?三年后政策如何也不知道。”这位工作人员说。

中咨律师事务所律师贾瑞果表示,对业主来说可能存很多变数,比如开发商会不会发生一房二卖或抵押的情况。

另外,如果开发商三年中发生债务纠纷,这些款项和房子还面临被查封冻结的风险,甚至被还债,“躲避监管政策,合同也可能会被认定无效。”

有业内人士表示,在此轮宏观调控中,平抑房价是中央的重要方针政策,地方政府不能放任开发商采用变通的手段对抗或化解限购政策,应当承担起监管的责任。

固安一位不愿具名的当地开发商也表示,这是当地政府监管不力才导致出现的现象,地方主管部门不应该对区域内房地产项目,在限购政策上打擦边球的行为听之任之。

区域扫描:固安楼市成交冷清

近日,新京报记者走访固安了解到,包括永定河孔雀英国宫、绿宸万华城、金海太阳公园、红杉郡、合美·帝宝壹號、固安华明云璟等项目都有房在售,均价20000元/平米左右,“新房价格变动不大,二手房降价明显,以前在18000-20000元/平米左右,现在降至12000-15000元/平米。”一销售人员表示。

在经历一系列房地产调控后,目前固安楼市普遍受三年社保政策影响,降温明显。新房售楼处、二手房中介机构,都很少有人问津,与政策出台前的热闹情景呈鲜明对比。

数据是最好的佐证。北京中原市场研究部统计显示,2017年上半年固安新房累计成交90万平米,同比下降45%;累计成交金额为124.2亿元,同比下跌6.3%。第一季度固安新房成交量持续走高,3月达到一个高点,但自楼市调控加码后,成交量持续走低,6月仅成交6.3万平米,创2015年以来月度最低水平,环比下降64%。

对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,固安楼市整体遇冷,一方面是因前期借助新机场炒作,整体房价上涨速度过快,透支了区域的发展价值,在当前紧缩的环境下,出现了价值的合理回归。另一方面,环京区域主要来自北京外溢人群,由于这些区域实行了严格的限购政策,导致当地购房需求急剧衰竭。(来源新京报)

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敲定楼市未来格局

最近,房地产行业发生了四件大事,其中任何一条都具备对当下房地产市场的破局性影响力,直指未来中国楼市发展格局:

1、租赁同权:租赁同权将使租房和买房享有同等的权力;

2、共享房产:共享房产将使我们可以随时随地住到想住的房子里;

3、淘宝租房:淘宝租房将使“住房”信息透明化,让恶意炒房者无缝可钻;

4、央行出手:严格限制信贷流向投资投机性购房。

这些楼市政策与举动都打在一个关键点上——租赁。南京被住建部选定,作为首批开展住房租赁试点的城市,也明确表态会尽快出台发展租赁市场的。

就在昨天,据安徽财经网报道,合肥非住宅商品房去库存政策呼之欲出,实际政策已拟定、伺机公布。今后,在合肥凡是购买公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。没被中央圈定试点的城市也在积极推进,目前全国已有十几个城市密集响应发展租赁市场,这也预示着南京的脚步也在近了。

深圳有望成为国内第一个“住房公有制”城市

8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

文件内容显示:深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。

此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。

本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。

最重要的是:棚改将以保障性住房+人才性住房为主。深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

马云入局租房市场,淘宝租房要来了?

今年7月20日,住建部联合九部委曾经发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出多项举措,加快发展住房租赁市场。

其中有一条举措格外引人关注:建设政府住房租赁交易服务平台。

这一条消息当初出来的时候,大家不明白是否由政府主导,民企参与度有多少。而现在,阿里入局了租赁平台。

8月9日,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。

签约的具体内容如下:

据悉,杭州将在“杭州市二手房交易监管服务平台”的运行基础上,充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统和蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术,创新打造一个功能先进、亮点突出、大数据监管与开放式服务并举的全国首个智慧住房租赁监管服务平台。

建成后的杭州智慧住房租赁监管服务平台,将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。这将有力解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点。

澎湃称,这次合作是阿里巴巴在二手房领域租售能力对政府的首次输出。

说通俗一点,阿里在杭州市政府的租赁系统具备了一定的(民营)独占性。淘宝今后或许将成为我们租房的最重要平台之一。而未来,或许会有更多和阿里一样具备认证、支付等技术实力和数据资源的公司,比如腾讯、京东等等同样深度参与政府的租赁平台。

大胆实验:上海开启只租不售模式

在深圳此次“只租不售”的棚改政策发布之前,上海已经将两块租赁住房用地拍出去了。采用“只租不售”的模式,待项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

上海市规划和国土资源管理局和上海市浦东新区人民政府此前联合发布的《张江科学城建设规划》(征求意见稿)中,明确提出了,未来科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

有人忧房价,就有人忧库存:

合肥允许酒店式公寓“变身”学区房

安徽财经网报道,合肥非住宅商品房去库存政策呼之欲出,实际政策已拟定、伺机公布。今后,在合肥凡是购买公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

同时,合肥将对符合条件的商业、办公用房,可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下,可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公共服务用房,也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。同时,对符合条件的非住宅用房,可以由当地政府进行收购,作为保障性住房使用。

央行出手:严控投机性购房!

近日,央行在最新发布的中国区域金融运行报告(2017)中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线:在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房;停止对落后产能的金融支持。

1、严控投机性购房,各地因城施策

报告强调,2017年,各地区将认真落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策要求,继续强化“因城施策”调控政策,全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势。

报告分析:

“从调控政策措施看,2016年尤其是2016年四季度以后,‘因城施策’调控力度加大,灵活度提升。”

同时,“房价上涨预期仍然存在;土地供应不足,部分城市甚至出现‘面粉比面包贵’的情况;部分热点城市库存处于低位,短期内市场供应紧张;居民投资渠道有限且回报不高。”

虽然国家在长效调控上已做了巨大努力,但长效机制短期无法达到,要想短期控制房价,阀门必须关紧,因此当前的限制性调控政策不可能只是昙花一现。下半年全国楼市调整期将持续。

2、政策到底在打什么牌

从限购、限价,到限贷、限售、限商办,“五限”时代在中国部分城市已拉开帷幕。

违规发放住房贷款的银行都要被罚。

针对违规房贷,4个月内,各地银监局对开发商及个人开出超100-张罚单

由此可看出:

1、前几年信贷宽松的年代,贷款乱像丛生,已危及到金融体系的安全。

2、银行违规给开放商发放贷款不行,对个人进行违规发放住房贷款也不可以。这些情况均被处罚。

3、监管层要从资金源头上控制房价,控制违法发放贷款,贷款审核更严格,周期更漫长。

目的只有一个,严控投机性购房,从源头切断炒房客的炒房资金。

3、为打击炒房,房产税呼之欲出

经济学家、国民经济研究所所长樊纲8日在2017博鳌房地产论坛上表示,房地产税是楼市调控的一个长效机制,呼吁赶快实行。

对于房产税如何实施,樊纲建议,新人新办法、老人老办法,双轨过渡,设立一个过渡期,增量改革,这是中国改革的成功经验。同时,要有适当的减免措施。他主张,根据房子价值减免,在控制每家只有一套房子能减免的情况下,低价的房子减免比较合理,使低收入阶层的住房成本稍微低一点。

樊纲还表示,房产税不会使房价暴跌。对于房产税对抑制房价不起作用的声音,他认为,是中国的房产税税率太低,“天下没有不起作用的价格,只有不够高的价格”。(来源:Wind资讯、央视财经、澎湃新闻、浙江在线、安徽财经网等)