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  • 北京学区房价跳水:从猛涨百万变成骤降百万

    股城网注:北京学区房价跳水,从猛涨百万变成骤降百万,并在多地蔓延。分析人士表示,降价有可能传导给周边房源,如果价格松动,低价房源增多,后续房源有可能跟跌。

    北京学区房价跳水近百万
    北京学区房价跳水近百万

    记者连续多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现,曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑,引发价格松动,不少房源价格跳水近百万元。

    北京学区房价跳水:从猛涨百万变成骤降百万

    几天前,陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天,这套房子已从810万元降到了720万元。

    “即便是降到720万元的价格,也很难卖出去。”负责四平园该房源的中介经纪人陈贺(化名)说,由于价格依然较高,并不准备将房源挂在网上。

    西城区陶然亭地区,多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学,让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。

    今年3月初时,这一带的‘学区房’开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度,让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元,由于三个买家抢一套,最终的成交价格竟然猛涨至630万元。

    然而,曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降,并在多地蔓延。

    裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元;

    新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元;

    六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。

    “从报价上看,周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍,即使是一度火爆的“学区房”也已经成为了买方市场,二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家,买家能根据买家付款方式、周期来交易。

    业内也分析,类似的降价房源有望越来越多。亚豪机构市场总监郭毅说,降价有可能传导给周边房源,如果价格松动,低价房源增多,后续房源有可能跟跌。

    “跳水”背后:成交量大减中介劝降价

    北京自3月17日开启的新一轮楼市调控,被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外,教育部门等部门也加入进来——不久前,相关教育部门介绍,今年多校划片的参与学校和比例都将增加,西城三小学也试点多校划片入学。

    也就是说,一套1000万元的“学区房”,除了要承担八九百万元的首付款外,还有可能进不了中意的学校。

    多位中介负责人说,买家开始担忧,花十几万均价买的房子会不会最终上了均价七八万小区对口的学校?“传统的‘学区房’买家开始陷入观望,即使是已经成交的买家,也都在担心这一问题的发生。”

    四平园那套两居室90万元的下调记录中,曾在5月出现了60万元的大幅变动。

    “业主很难主动降价,这次大幅调价其实是中介对业主进行劝说后才实现的。”经纪人陈贺向记者解释,最近中介方面对各个小区都设置了单价上限,劝说此前入市的高价房源业主下调价格,一旦超过上限都不会挂网销售。

    这种“劝降价”的举动背后,也是中介所经历的成交压力。“上个月,我们全店只成交了一套房,还是老客户的。”陈贺介绍,2月、3月时,他所在的门店曾创下一家门店单月成交20套房的记录;自"3.17"等楼市调控新政以来,成交量大减。

    而在东城区史家胡同,一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元,中介方面介绍这个价格比起“3.17新政”之前的七八百万要便宜多了。“虽然目前报价650万,但我们跟业主谈了,把价格降到590万元。”东城区我爱我家一中介门店经纪人小赵说,即使是学区房,目前的成交量也大幅减少,“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”

    市场预期急转:从8成涨价到8成降价

    北京楼市已经经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示,链家成交量出现了超过80%以上的下滑,价格出现下跌,市场回调显著。

    从业主调价行为观察,业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价,预期发生了较大逆转。

    “门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高,达到了80%以上,昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。”链家研究院相关负责人说。

    在各区降价房源中,西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区,也是北京二手房房价的高地。”他解释,限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后,“学区房”预期发生了松动,导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。

    但往深层次看,长效解决“学区房”高烧不退的难题,依然要瞄准教育资源分布不均衡等问题。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,要想解决学区房天价等问题,就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外,加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。

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    北三县楼市众生相:燕郊降幅超北京中介生意不好做

    为加强房地产市场调控,廊坊市人民政府6月2日发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,规定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。政策出台后,记者采访了部分北三县的中介机构和购房者,实地调研政策实施后的楼市现状。

    香河一位售楼处的工作人员告诉记者:“端午节期间,对很多外地购房者来说,是最后的上车机会,当时很多现房交了首付当天就可以做网签。但一部分人选择继续观望,现在的情况是想买也买不了了。”相比于3月22日发布的限购政策,本次调控最大的变化,在于购房者需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。

    在北京工作的小王,2012年初选择在燕郊购买两套房,2017年3月份限购政策一出台,小王果断抛售了其中一套,每平米赚了2万元。面对此轮限购,小王称:“需提供当地社保或纳税证明才能买房,楼市肯定会受影响,但是我保留一套房,主要是看好轨道交通平谷线已经开始动工,以后在北京上班又在燕郊住的人肯定会增多。”

    小金也是在低位购买了两套燕郊房产,高位时抛售了一套。“之所以留一套,是觉得燕郊房价整体还会涨。另外,小区旁边要建一个大型公园,对小区也是利好。”

    从小象起舞科技发布的价格数据看,燕郊地区二手房5月份每平米成交均价为26963元,环比下降7%。同期,全北京5月份二手房成交均价为每平米67535元,环比下降2.9%。燕郊地区的下降幅度明显高于北京地区。据一位燕郊楼市业内人士介绍,在成交量方面,燕郊楼市五月成交量维持在200套左右,五月较四月成交量略降十几套。

    记者在走访过程中发现,北三县的中介规模大小不一。经历了火爆和冷清的转变后,各家都在寻找不同的对策和出路。有中介机构称,现在生意不好做,正考虑转型做海景房,像辽宁葫芦岛、北戴河、南戴河、山东威海、烟台等等。

    此外,记者前期了解到,新政出台之前,香河某大型楼盘的售楼处实行垫资优惠:“通常周期是6个月,最长可以12个月。首付只需要交30%,剩下的20%首付由开发商支付,垫资期间不收取利息,垫资期过后把本金还给开发商就行。”新政出台后,记者再一次询问声称可以垫资的开发商时,开发商却换了一套说辞:“现在买房必须要满足政策规定,符合条件就过来先看看房型,垫资早就不做了。”(来源中国证券报)