中国楼市三大转折:租购并举政策开始真正落地

股城网注:中国楼市三大转折,热点城市在调控中降温,部分三四线城市房价开始补涨;房地产领域资金骤紧;租购并举政策开始真正落地。

中国楼市三大转折
中国楼市三大转折

2017年行至过半,房地产市场也在新一轮密集调控下,冷却降温进入“下半场”。随着各地五花八门的调控政策不断落地实施,中国楼市出现三大转折。

房地产市场走势转折

一二线城市房地产市场热度和走势的变化,是今年以来中国楼市最明显的转折之一。

本轮楼市上涨始于2015年,先由一线城市拉动,随后2016年热度逐渐转移到二线城市。进入2017年后,楼市出现逆转分化,热点城市在调控中降温,而此前表现疲软的部分三四线城市房价开始补涨。

官方数据显示,6月份一线城市新房和二手房价环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是一线城市房价两年以来出现的首次环比下降。6月份,北京和上海新房价格环比均出现负增长。

7月一二线楼市降温持续。发布的数据显示,包括厦门、南京、天津等热点二线城市在7月份房价出现环比下降。

去年曾零首付鼓励大学生买房去库存的沈阳楼市近期出现大反转。短短一年半时间内,沈阳楼市从偏冷到过热,近期更是加入限售大军,以抑制投机。

8月2日,中国指数研究院发布的数据显示,7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降8.69%,近六成城市成交环比下滑;29城楼市成交同比下降约26%。资料图为重庆高楼。

房地产领域资金骤紧

作为资金密集型产业,房地产业的发展周期往往与资金松紧密切相关。在降杠杆、挤泡沫等政策导向下,今年以来无论是前端的房企发债融资还是末端的购房贷款,均出现信贷收紧的迹象,资金成本上升。

由于境内融资受限,大量房企转战海外融资。据中原地产研究中心统计,2017年前7个月,房企海外美元融资额度创下历史新高,同期,房企融资成本明显上升。

末端的房贷也在收紧。央行近期发布的《中国区域金融运行报告(2017)》明确指出,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房。央行数据显示,2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元人民币,比上年全年占比低6.7个百分点。其中,个人住房贷款余额增速比上年末回落5.9个百分点。

多地房贷利率折扣减少、首付比例提高。融360数据显示,6月中国首套房平均利率为4.89%,环比上升了3.38%。以北京为例,“3·17新政”实施以来,北京首套房贷款利率以基准利率为主流,部分银行上浮10%。

央行调查统计司司长阮健弘此前曾表示,房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

从“购”到”租”,调控思路转向

广州、沈阳等地试水“租购同权”,到郑州、无锡将租赁行为纳入落户条件,再到上海、北京、佛山等地出让100%由开发商建设自持商品房的地块,租购并举政策开始真正落地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在7月份各地出台的33个政策中,有9个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容,这和上半年频频收紧购房政策的导向出现差异。

从购到租,不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”,还是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价,转移到建立多元化的住房供应体系,以满足居住需求,从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

链家研究院院长杨现领在接受中新社记者采访时指出,租售同权就是楼市长效机制的一个重要方向,中国房地产市场由此将进入新房市场、二手房市场、租赁市场“三足鼎立”的阶段,在不同地方形成“一二线城市二手、租赁为主,三四线城市新房为主”的住房供应结构。

在长效机制加速建设的背景下,杨现领认为,未来房地产政策将体现一些新的逻辑:为保持政策的稳定性,短期内不会频繁大幅刺激或大幅打压;如首套房首付等重要政策可能会长期不变;最为重要的是,各地政策将会具体问题具体分析,“一刀切”的做法或逐渐退出。(来源中国新闻网)

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楼市调控“兵器”榜排名

限购杀伤指数★★★★★

中国证券报记者梳理年内的楼市调控政策发现,多数出台调控措施的城市都把限购作为了房地产调控“一城一策”的基础性政策。今年4月,环京环雄安多地密集出台限购政策,4月1日至4月7日,霸州、文安、任丘、满城、徐水、清苑、白沟、定兴、高碑店、高阳等县区市先后发布限购政策,要求非本辖区户籍且无本地社保纳税记录的,不得在本辖区内购买房屋。对于想借雄安概念和京津冀概念的炒房客来说,第一时间出台的限购令,令当地楼市急速降温。

5月至6月,承德、唐山、廊坊、张家口等多个地级市也相继出台了限购措施。与此同时,长沙、兰州、福州等房价近年上涨较快的城市,也推出了限购令。

点评:覆盖范围广,影响人群多,最大程度压缩了可购房人群数量。

限贷杀伤指数★★★★

今年4月,银监会发布的《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》中指出,要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因地因城施策,落实差别化住房信贷政策。

3月17日,北京率先出台了差别化住房信贷的调控政策。规定居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

随后,石家庄、郑州、广州等城市也相继跟进。经中国证券报记者不完全统计,截至8月9日,全国共有36个地级市以上城市出台了楼市限贷政策。

对于限贷的效果,以北京为例,数据显示,“3·17新政”实施以来,北京市个人住房贷款发放金额在较1月、2月份下降幅度较大的基础上持续回落,3月至6月,北京地区银行机构个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元。6月与3月相比,降幅接近34%。

而差别化信贷政策最新的变版也给许多购房者加高了购房门槛。7月以来,全国多家银行在个别区域的房贷利率开始取消优惠或直接上浮,进一步加高了购房的成本。

一句话点评:二套房首付比例提高,拉高了炒房投机的成本。

限售杀伤指数★★★★

对于在楼市调控密集出台期间成功购置房产的人群来说,许多城市在2017年出台了限售政策,要求持有的房屋在数年内不得买卖。经中国证券报记者不完全统计,2017年以来,以北京“3.17”新政为开端,全国共有17个城市出台了限售政策。

部分城市限售政策一览

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易;

广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让;

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易;

福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;

成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让,限购区域买房满3年才能转让;

承德:不动产证满二年后方可转让。

一句话点评:降低房屋交易频次。

限商杀伤指数★★★

2017年来,一些城市也对商业类项目作出了严格规定。1月初,上海叫停商办住宅项目网签。3月26日,北京出台商办项目调控政策要求,商办项目最小分割单元不得低于500平方米,不得擅自改变为居住等用途;开发企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人。已出售的二手商办项目出售给个人时,买家资格除了满足住宅限购要求,还需要全额付款

此后,成都、广州深圳多地也出台限制商办项目的相关政策。

统计数据显示,北京区域内,商办项目限购5个月来,整体市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计不到3000套,较“3.26”调控前跌幅达8成。

一句话点评:成交降温明显,但实施城市不多。

除了上述几大武器以外,许多并不显眼的调控政策也在大显身手。

某大型房屋中介机构相关负责人告诉中国证券报记者,“总体来看,今年相关部门还加强了对于中介机构的窗口指导。对中介所释放的房源管理也日趋严格。”

上述负责人告诉记者,北京、上海等热点城市2016年下半年开始,就相继出文加强房地产中介机构的管理,规范房地产中介行业的日常行为。从房屋信息公示、学区房信息剔除、首付信息试算、虚假房源、价格虚高房源等方面都有相应检查。

广州也于近日出台《广州房地产中介信用管理暂行规定》,规定中要求机构信用信息卡记载机构名称、经营地址、二维码等信息;人员信用信息卡记载人员名称、照片、从业机构名称、二维码等信息。还将建立房地产中介服务机构及其从业人员失信行为警示制度,将房地产中介机构及其从业人员的失信行为予以公示,对于严重失信或者存在重大经营风险的中介机构,纳入严重失信主体“黑名单”。

而一些城市严格网签流程,也让不少购房者对调控之下的楼市踟蹰不前。“换房的话,以前网签可以边买边卖,现在严格之后,必须走完卖的,才能买。有些房客怕卖了房,下家毁约。”(来源中国证券报)