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  • 房贷利率大幅上调 房贷规模也日趋收紧

    股城网注:最近,银行房贷利率大幅上调,同时房贷规模也日趋收紧。金融强监管、流动性趋紧是房贷利率上调的主要原因。这可能会误伤刚需购房者。

    房贷利率大幅上调
    房贷利率大幅上调

    近来,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧,一些二三线城市也不断跟进,部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧,楼市将会如何?“定向加息”会有何种影响?

    部分银行房贷利率大幅上调

    最近,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,此趋势已逐步蔓延至二三线城市。

    监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份则是4.45%。

    记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到,自今年5月1日起,北京地区房贷利率普遍有所上调。

    首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;

    二套房房贷执行基准利率的1.2倍。

    而此前,北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折,二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。

    进入6月以来,北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者,进入6月份,首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍,较5月份上浮了10%,二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

    记者从厦门市部分银行和房产中介获悉,自今年5月起,厦门首套房贷款利率持续收紧,多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来,厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。

    记者注意到,福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐,有的上浮比例达10%。同时,二套房房贷利率首次调整,从原先执行基准利率上浮10%,调整为上浮20%。

    房贷利率上调同时,房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映,今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函,但直到目前还在等银行给放贷额度。

    厦门一家商业银行的工作人员称,今年初以来信贷额度不如去年宽松,房贷额度更是有总量控制,因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了,如果没有客户还清房贷,新的客户很难拿到贷款,只能等待”。

    楼市“定向加息”有何影响?

    近期,多个城市的多家银行收紧房贷,究竟为何?

    厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示,金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格,银行同业存单发行量骤减,房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%,这意味着资金成本在不断提高。

    “资金成本涨的比房贷利率快,银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说,尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后,银行对抵押品的风险意识更是不断提高,所以房贷审批难度加大。

    “融360”分析师李唯一表示,现行政策下,严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况,即使大幅上调房贷利率,利润也十分有限。从资源配置角度讲,这部分资金资源未带来预期收益,则会被配置到收益更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑,部分银行会权衡成本与利润,进而收缩房贷业务。

    在戴亦一看来,“定向加息”会直接导致购房成本增加,这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法,背离了调控目的。

    戴亦一说,调控的目的不应是为了抑制刚需,若动辄采取“一刀切”的方式,可能会误伤,“刚需人群属于购房的弱势人群,应该让他们买得起房、住得上房。”

    楼市将往何处去?

    今年6月12日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组,发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。

    数据显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。

    业内人士预计,一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析,随着近期资金成本不断上升,商业银行需要控制房贷业务的成本,对资金的流向和使用作出新的规划。而且,6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”,在今年金融去杠杆压力之下,银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下,银行展开资金争夺战,纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率,这必然使得银行吸储成本提升。

    张大伟认为,受房地产调控政策及年中考核等因素影响,预计银行年中会一定程度上收紧房贷,而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格;该趋势是否会加快,还取决于资金价格上行的速度。

    易居研究院智库研究总监严跃进表示,房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响:一是增加购房者买房的成本及难度,迫使整个房地产市场逐渐降温;二是影响房地产成交量。不过,房企可能会通过各种形式的策略性降价,来对冲房贷利率上调对销量的影响。

    在戴亦一看来,有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预,金融机构不应在房贷政策上“一刀切”,应区别对待各种购房者,从而支持购买首套房刚需客户的积极性。

    评论:

    首套房贷利率优惠,不应过早退市

    深受刚需欢迎的首套房利率优惠的政策,越来越有空头支票之嫌。新华社记者调查发现,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧,一些二三线城市也不断跟进,部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。

    从最低可打7折到1.1倍,差的不是一点点,已经对刚需购房造成比较严重的影响,这不符合调控政策的初衷。我们制定严格的房地产调控政策并不是为了不让人买房,而是遏止投机性买房,刚需的利益需要得到社会尊重。房贷利率优惠政策明存实亡,不利于建立一个健康的房地产市场。而相比于投机性的信贷需求,刚需对利率的调整恰恰是最敏感的,在一些一二线城市房价大涨的背景下,维持一个比较低的房贷利率水平、减轻他们的生活压力,某种程度上说也同样是刚需,优惠政策不应该过早地退出市场。

    这里面自然有资本逐利天性的问题,1.1倍和打7折相比,银行的获利空间大很多,它本身就有“就高不就低”的利益冲动。但将利率上调归结为银行的贪婪,也不客观,此轮利率上调是在流动性趋紧、资金成本上升的背景下产生的,余额宝的年化利率都已经在4个点以上了,可想而知,银行筹资的成本并不低。以房地产信贷市场的巨大规模,几乎必然会带来积极性降低的现实问题。

    问题的关键还在于厘清政府责任和商业行为的界线。比如,公积金的房贷利率,政府可以说了算,但商业贷款的利率又该如何界定呢?公积金的存款利率并不高,虽然贷款利率比市场低,但依然有利可图,可商业贷款的资源来源是通过储蓄市场一点点筹措过来的,如果筹资成本过高,相应的,贷款利率也会同步上扬。

    刚需群体的居住权理应得到政策的照顾,不应该完全由市场决定。现在一些城市保障房、廉租房建设严重滞后,如何用新的更有效的政策来帮助刚需,已经成为不得不面对的迫切问题。央行制定的首套房利率优惠政策,也只是个指导性意见,并没有强制银行一定要打几折,商业银行可以配合也可以不配合。在资金宽松、流动性顺畅的时候,资金成本低,银行乐见其成,一旦流动性收紧,问题就凸显出来,那么,政府在鼓励手段上能不能再实惠一些?现在的情况是,仅仅依靠政策和对银行的呼吁,很难解决这个问题。既然国家保护刚需的利益,就应该考虑到如何在特定的情况下,用政策性的优惠来冲抵商业贷款的逐利冲动。光靠一个公积金贷款显然还无法满足庞大的政策性信贷需求,政府应该有更丰富的信贷体系设计。

    另一方面,银行的资金成本在上升,但并不意味着银行就无利可图了,存贷利差依然存在,银行赢利能力依然可观。银行也完全可以通过提高二套房利率,实行差异化的房贷利率求得一定的平衡。银行也不能忽视自己的社会责任,更不能以一些短期信贷的高利率、甚至以民间借贷的利率来看待刚需房贷的利率问题,这两者本身并不具备可比性。从长远看,房贷仍然是一笔非常优质的信贷资产,对银行利润的稳定起着不可估量的作用。在这个问题上,银行的眼光不妨放得再远一点。(来源钱江晚报)