买房交完首付后还要注意什么？

专家回答（3）

• 1、检查开发商是不是具有商品房预售许可证。有了许可证，则说明开发商具有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，这是买房能否办产权证的重要证件。另外，购买时需要留意所购楼号是否在预售范围内。

  2、注意合同是否标准为房屋买卖合同文本。在签订合同时，一定要选用房地产管理部门一致印制的标准房屋买卖合同文本，并依照合同文本中所列条款逐条逐项填写。切记！千万不能大意。

  3、留意合同条款中双方所填写的内容中权力与责任是不是对等。有些开发商的合同文本会在事前已填写好，甚至连补充条款也已经填好了，那么对于此种情况，买房人就要提高警惕了！因为这种填写好的合同文本大多存在着权力责任不平等的条款。一旦发生此种状况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。

  4、明确约定付款方式。在合同中对付款的数额、期限、方法及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签定合同，而是先让买房人交纳必定数额的定金，只给购房者一个收据，一旦发生纠纷，购房者在追究其责任方面就会举证艰难。

  5、约定好交房日期。其实，在日常生活中，开发商因资金不足而延期交房是常有的事。然而有些开发商却会在预售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气装置后、质量检验合格后、小区配套完成后才交付房子”等一些含糊言语。

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• 一、对开发商一定要深入了解

  现在网上经常会看到开发商卷钱跑路的新闻，因此在交首付前，购房者最好先对开发商有一个全面充分的了解。比如开发商成功楼盘是否较多？口碑是否良好？负面新闻是否存在？只有确定开发商没有问题了，你才能交首付。

  总之一句话概括就是，如果买房前没有对开发商展开深入的了解，那么也别买房了交首付了，不然就真的有可能会白交首付，而且也白浪费时间和精力。

  二、对购房合同有问题的地方一定要提出异议

  在房产交易过程中，购房合同多由开发商提供，其中免不了会有一些不利于购房者的条款。因此购房者在签订购房合同时，一定要及时提出自己的异议，可别等以后有麻烦了，才知道后悔，才发现首付白交了。

  三、确保房子五证齐全

  如果房子五证不全，那么从本质上来说，就属于违规建筑，一旦购房者买了这类五证不全的房子，那么必定麻烦不断。因此购房者在付首付前一定要查看五证，如果开发商说证件马上下来，你可要小心了，这很可能是开发商在忽悠你，也许证件遥遥无期。

  四、口头承诺写入合同

  对于开发商的口头承诺，好多购房者竟然深信不疑，直到入住后才发现，完全被开发商骗了。因此购房者在付首付前，一定要记录好开发商的口头承诺，并写入购房合同。

  五、未明确公摊面积

  100平方米的房子，其中公摊面积就高达30平方米，这对于购房者来说，绝非好事。因此大家在交首付时，一定要注意明确公摊面积，比如公摊面积大小、位置，只要公摊面积明确了，你才能安心。

  六、未明确退房条件

  虽说房子无法做到“七天无理由退换”，但是如果因为开发商的原因导致购房合同无法执行，那么购房者就应该有权要求退房。因此大家在买房交首付时，一定要注意明确退房条件，可别让自己吃了大亏。

  七、首付资金监管

  为了确保房产交易能够正常进行，小编的建议就是：购房者不妨采取首付资金监管。采用了首付资金监管的好处就是，只有当房子完成过户后，首付款才会划拨到卖方账户。

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• 1、网签。购房者在售楼处和开发商签订的合同是草签合同，草签合同具备法律效益，能约束交易双方的行为。不过为了进一步保障购房安全，购房者应该尽快督促置业顾问办理网签手续，网签就是开发商把草签合同在房管局备案，并且在网络上公示，开发商通过网上签约系统，打印纸质版的网签合同，双方当事人签字之后，意味着网签成功，房地局官方网站就会显示该房源已售出，这么做能最大限度避免开发商一房两卖。准备买房的朋友们也要注意，只有五证齐全的房子才能办理网签手续。换句话说，就是不能网签的房子证件不全，盲目买入将来要承担很大的购房风险。

  2、备案。网签是将草签合同进行备案，而备案是将网签合同在房管局进行备案，备案成功后购房者可以拿到一个9位数的备案号，购房合同备案不仅能使交易更透明，规避开发商一房两卖的风险，也能促使开发商加快楼盘建设，按规章制度办理房产证，能进一步保障购房安全。所以购房者交首付后一定要尽早督促房产销售帮忙办理备案手续，如果售楼处经常借故推脱或者两三个月都没有办理相关手续，八成该楼盘证件不全或者房子产权有问题，这种情况下业主就要提高警惕了，如果是上述两种原因导致的备案失败，那购房者可以要求开发商退房退钱。

  3、做预告登记。目前在售的新房大多都是期房，交首付后房子也不能立马过户，依然登记在开发商名下，这样开发商急用钱时着急回款，可能会把已经出售的房产再销售或者抵押给其他金融机构，这样购房者就有可能陷入购房纠纷。为了规避此类购房风险，购房者交首付后，要及时进行预告登记，《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是只要进行预告登记后，开发商就不能随意处置你的房产，所以购房者千万别忽略预告登记这一步骤。

  4、选好主贷人。现在不少小夫妻都是领证后再买房，毕竟房产是家庭最大的资产，人人都想房产证上加自己名字，但是准备贷款买房的人要注意了，如果以家庭为单位贷款买房，一定要重视主贷人的选择，房产证写名字的一方就是主贷人，主贷人最好选择满足购房条件，征信没有不良记录，收入高而且稳定的一方，这样办理贷款时，更容易通过审批，说不定还能拿到利率折扣优惠。反之，如果不顾实际情况，加上征信状况不好的另一方，可能会导致贷款失败。

  即便是首付款只有全部房款的百分之三十，却也不是一笔小数目，因此购房者在缴纳首付款的之前需要谨慎签订购房合同，对于购房合同中的内容需要看清楚、看仔细并且还要了解清楚，确保自己的合法利益。

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