哪些情况下买的房子可能无法过户？

专家回答（3）

• 1、有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的房产中介，导致交易的是被查封的房屋，直到过户时才发现交易的房屋已经被查封，这样的房屋在查封期间肯定无法过户的，而且首付款也很有可能要不回来。

  2、未解除抵押的房产，原房主因为房屋贷款未还清，房产证还抵押在银行，往往购房者在交了首付后，想要过户，只能先还清贷款才能将房产证拿回，从而顺利过户。有些个别房子还做了其他担保欠款也必须还清才能办理过户。

  3、正在出租的房屋，我国法律有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  4、其他产权共有人未签字，很多房子有多个共有产权人，比方说夫妻共有、家庭共有、继承人共有等，这类房子进行买卖的时候一定要所有共有人都签字同意出售，才可进行交易，否则合同无效，也无法过户。

  5、经济适用房未满五年进行交易，在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，并不会受法律保护，因此肯定无法过户的，在交易过程中，就得承担极大的风险。比如在未满五年之前因为房价出现了上涨，有的卖家感觉卖亏了，就会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效，买家就不得不返还房屋。

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• 卖家无法提供房产证。没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证才能证明房屋归属，如果购买没有房产证的房子，要承担很大的风险，权利也没有保暄。

  房屋其他产权人未同意出售。有些房屋的产权人不止一个，如果在卖房时，只有一个产权人签字同意卖房，有共有人不同意，则该合同无效。即使完成了过户，只要未签字的产权人追究起来，也只能退房。因此在过户时，必须要房产证上所有产权人到场签字，即使有人来不了，也要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

  房屋被查封。有些人在进行二手房交易时没有通过靠谱的中介机构，所以导致有时候交易的是被查封的房屋，直到过户时才发现交易的房屋已经被查封，这样的房屋在查封期间肯定是无法过户的。房屋未解除抵押。房子的价格不低，不少卖家的房子都是货款买的，未还清银行货款的房子叫抵押房。根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  根据此条，已设立抵押权的财产转让的，须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说，必须先将抵押权撤销以后才可以办理过户。所以，购买此类房子，卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。产权因为违规搭建被冻结。如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

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• 房子抵押状态，没有解封是不允许的；户主有多人，只要有一个不签字同意就不能过户；产权不是自己的，也没有证据，不能过户；父母的房子，过世留给子女，但没有证明和手续也不能过户。

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