买二手房如何避免交易风险？

专家回答（3）

• 1、是否具备交易的条件。二手房要具有不动产证，才可以上市交易。买房时，要看看相关的证件是否齐全。买方还要看自己是否具备购买资格，有无被限购或者限贷。

  2、定金的支付。我们知道，定金是不退的。比如买房人向卖房人支付了20万定金，如果买房人反悔不想买房了，则20万定金不退还;如果卖房人反悔不卖房了，则要赔偿买房人40万(含20万定金)。买房时，在支付定金的时候，要仔细考虑清楚，因为如果付了定金又不想买，定金是不退还的。另外，定金的金额，按照法律规定，是不得超过合同所标额的20%，也就是说如果合同的成交价是100万，所支付的定金金额不能超过20万。

  3、查档和赎楼。正常查档情况下，买卖双方和中介都应该在场。如果卖方没有时间，买方可以和中介一起去查档，查档主要是看房屋有无抵押、查封、诉讼。二手房如果有贷款，需要贷款结清了才可以上市交易。还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称"赎楼"。对于有贷款的二手房，很多卖房人会将买房人的首付拿去结清剩余的贷款，或者通过自有资金、找担保公司融资的方式来结清剩余的房贷。建议买房人不要拿自己的首付去帮卖房人结清贷款，用买房人的首付款赎楼具有很大的风险。

  4、办理贷款的约定。在签约的时候，买房人要特别确认是否具备贷款的能力和资质，比如有无不良信用记录、还款能力是否足够、有无被限贷等。另外，在贷款时应给自己预留充足的时间，避免贷款延期发放造成违约。

  5、二手房处于租赁期。在买二手房的时候，还要注意该二手房是否处于租赁期。因为在同等条件下，承租人具有优先购买权;同时，买卖不破租赁，如果租期未满，租客有权利继续居住，即使买房人买下了这个房子，也无权要求租客搬出去。因此，遇到这样的情况，买房人一定要卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面文件。同时，注意看租约什么时候到期;如果租期比较长，就需要卖房人去和租客协商，是否提前退租等。

  6、违约责任的约定。在进行交易的时候，有很多的不确定因素，比如，卖房人觉得自己的售价比较低，不想卖了;或者买房人发现了更好的房子，不想买了。只要有一方违约，交易就无法继续。因此，要约定好各种违约的情况，以及双方的违约责任。

  7、房产过户。很多人买房是为了迁入户口，而如果原房主不愿意迁出户口，则新业主无法迁入。因此，就要将相关的约定，写入购房合同中，以得到法律的保障。

  太史昆鹏擅长 汽车 领域问答

• 1、核查卖家相关信息。在看中一套房子之后，你需要做的，首先是核查以下业主的信息以及房产信息。让卖方提供产权证原件以及身份证原件，核实出卖人与产权人是否一致。然后可以去房管局核实该房屋的房产类型，是民宅、商住还是小产权房，房屋使用情况等，有没有被抵押或查封过。

  2、选择靠谱的中介。大家都知道中介的重要性，如果你选了有一个小公司的中介，他很有可能将你坑的倾家荡产，还无门申冤。虽说信誉比较好的中介公司，也难免会有一些素质较差的中介，但是诚信度会高很多。如果中介违约，我们可以维护自己的权益。

  3、参与签约前后的所有过程。一些买家在看中房子后，将交定金、签合同的事情全权交给中介去办。小南提醒大家，虽然这样可以省掉很多麻烦事，但如果出现问题，吃亏的还是你自己。所以不要做懒人，要尽量参与其中，将交易风险降至最低。注意房屋内部实际状况、更要了解房屋四邻周边环境。

  4、进行有效的资金监管。进行有效的资金监管，是保护自己资金的好方法。监管部门可以是律师事务所等机构，在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定，各个程序的时间每个程序办理阶段的时间点必须明确，避免交易被无限期拖长;为上家解除抵押还贷的房款尽可能直接交付原贷款行，避免在中介或上家处停留。

  5、相关税费落实进合同。由于二手房的交易，税费涉及的比较复杂，也比较多。在签订合同前，建议购房者将税费算清楚，并落实到合同中。

  Michael Nelly擅长 股票 领域问答

• 1、看房产证购房者应看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。

  2、看户口本。购房者应看售房人的户口本，主应该看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

  3、看房子。购房者应看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需应该看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需应该进一步审查的话，可以应该求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

  4、注意合同。购房者签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都应该认真审查三个方面。

  寿永长擅长 便民 领域问答