二手房评估受哪些因素的影响？

专家回答（3）

• 1、房产的初次购买价格。在影响二手房评估值的众多因素中，可能很多人都不会想到，初次购买房子的价格也会影响二手房的评估值，实际上房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降。所以在进行房屋估值时，大多数的评估机构都需要用初次购买的价格加以参考，这也体现的是一种市场规律。

  2、房屋本身情况。二手房房屋所处的位置，周边的交通，楼层等等都是影响房屋评估价格的因素，地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比；楼低影响生活便利程度，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大；周边配套，若是交通、环境、、医院、市场都好的房子，价格指定高。另外房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

  3、市场因素。房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。二手房市场的需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。

  4、心理因素。这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对房屋的价格也有较大的影响，如果购房者偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

  5、环境因素。不同的房屋自然环境不同，即便是在同一地段，如果小区的环境看起来比较老旧，不管是在小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型方面，旧房的价格评估都要大打折扣的。即便是在同一个地段的房屋，有些适合商用，有些适合用于居住，因此该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。房子周边环境的好坏会影响到业主的居住体验，环境好的房子大家都喜欢，这样的二手房价格也就抬高了很多，售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，所以说，在进行二手房评估时，不错的周边环境会为房产每平米加价2％至5％左右。

  Carl Fox擅长 保险 领域问答

• 1、二手房房屋所在楼盘商圈位置。楼盘所在商圈位置好，周围设备设施齐全、生活交通方便的房屋，评估值高一些。

  2、房屋的朝向、楼层，结构。楼体结构、楼层和朝向好的房子，以及不临街的房子房屋评估值会高一些。

  3、市场行情。房屋评估值受市场行情影响很大。根据一般规律，如果某区域房屋价格持续上涨，银行会根据市场行情，调整房屋每平方米估值上限，以达到与市场价格协调的目的。

  4、未来发展规划。城市未来发展规划，会影响房价的未来走向，同时也会影响银行对房屋的评估值的高低。

  阮凌青擅长 手机数码 领域问答

• 对二手房评估主要受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素的影响。小区，有一些同一地段的房子，二手房的小区环境和运动设施虽不比新住宅区，但在评估时价格并不会比新住宅区低。房龄，房子的新旧程度，是会直接关系到买家是否喜欢，房子在修建好以后，就会进入到一个折旧期，二手房在售时，是必须要计算房屋的折旧费，一般砖混泥房屋的折旧期是50年。户型，市场上正规的两居和三居都是比较受欢迎的，评估的价格就会更高。反之，一些不规范的异性户型，房价都会降低。楼层，楼层的高低对房价也有直接的影响，在中间楼层的房屋价格相对要更高，如果楼顶有户外花园等，价格也会更高。

  公叔锐利擅长 期货 领域问答