下架商住房房源 个人购二手商办类项目门槛高

股城云财经注:据报道,北京多家中介机构已经下架商住房房源。有业内表示,出于规避风险的考虑,后续或仍有中介机构将下架此类房源。

下架商住房房源
多家中介下架商住房房源

3月26日晚间,北京商办类项目房屋正式启动限购,禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。27日,15家涉嫌违规的中介门店被北京市住建委责令停业整顿。记者发现,多家中介机构已将北京地区“商住房”房源全部下架,来自部分中介机构和银行的信息显示,银行对个人购买商办类项目在27日(含)之后完成购房合同网签的,暂停贷款请求。

15家中介门店被停业整顿 中介下架商住房房源

3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(简称“公告”)明确,“商办类项目未经批准,不得擅自改变为居住等用途;对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住”等。有分析认为,此举意味着北京“商住房”将彻底告别历史舞台。

据媒体27日报道,北京市住建委执法部门近两日加强对商办类项目的执法检查。卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,被责令停业整顿。

27日,中新网发现,链家网站上所有的“商改住”房源全部下架。3月27日晚间,中新网记者从多位链家中介及相关工作人员处证实了下架“商改住”房源的消息。而在我爱我家等中介机构官网上,记者随机搜索了3个此前较为热门的“商改住”楼盘,同样没有搜索结果。

“最近官方对‘商改住’的项目查得严,发现违规代理销售就立即关停。”有业内人士告诉记者,出于规避风险的考虑,后续或仍有中介机构将下架此类房源。

北京市住建委相关负责人表示,对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。市住房城乡建设委将继续加大执法检查力度,一经发现,立即查处,绝不姑息。

据悉,还有林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前上述项目已被停止网签。

银行停贷 个人购二手商办类项目门槛高

政策调整后,个人还能不能购买商办类房屋?

公告指出,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

“此举规定商办类项目后续只能针对企业和机构销售,不允许将此类项目销售个人。如果再次出售,还是要求销售给企业等。这使得个人认购此类产品的可能性不大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

个人在无法购买新建商办类房屋的情况下,购买二手商办类房屋也需要两个“苛刻”的条件:名下在京无住房和商办类房产记录的;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

不仅如此,记者从部分中介机构和银行的工作人员了解到,建设银行等多家银行已下发通知,严格执行“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,即申请人在3月27日(含)之后完成购房合同网签的,暂停贷款请求。

“商住房”或面临转手困难风险 购房者怕“砸手里”

在严跃进看来,此举对北京商办类项目实施了严格的限购做法。“二手房商办物业允许销售给个人,其实是为防范二手房房东出现各类争议而设定的”,设定上述两个认购条件,切实使这类物业回归到居住属性。

“由于购买二手商办类项目的条件,基本与普通住宅相当,因此这类物业后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。”严跃进认为,未来商办类项目价格或者出现下滑。

正是基于这种担忧,不少完成商办类项目网签的购房者急于“反悔”。前几天才交了首付款,定下位于北京大兴区一套“商住房”的崔女士,这两天却忙着咨询退房流程,“日后商办类项目没啥市场了,现在不退房,怕要砸在自己手里。”

新建项目不能销售给个人,对商办类市场影响几何?

对此,中原地产首席分析师张大伟解读称,首先,这已经不是简单的“认房又认贷”政策内容了,它全面改变了过去的游戏规则。第二,对于市场的影响就是回归商办类的真实用途。在过去多年的楼市发展中,商办类本身就是一个畸形的存在,大部分都成了一个类居住物业。就这点来看,这个政策对未来的影响主要有两点:第一、对于再拿商办类土地的开发商来说,不论是上市还是既有库存,都会重新进行估值;第二、对既有的市场交易,包括开发商手中的库存量,包括市场上过去已经进入二手交易的商办类物业,全部都有一个非常明显的打压,这种打压主要体现在量和价上。业内估计,成交量起码有60%以上的下调幅度,甚至有可能导致这个市场全面进入休眠状态。从价格来看,保守、乐观估计,起码要跌3成以上。信贷、购买资格已经跟过去的游戏规则完全不一样,不论是投资需求还是自住需求,可能全部在政策重压之下离场。

与此同时,张大伟认为,通过这次的新政,也可以看出楼市调控逻辑的变化。作为首都,北京“商改住”政策的出台也会多多少少对其它一线城市产生“风向标”的作用。过去,大家都认为使抑制过快上涨,现在来看,有可能真正执行了中央“房子是用来住的,不是用来炒的”政策。从商办类的政策逻辑来看,基本上全面抑制了任何炒房的可能性,这也是中国房地产市场调控以来的第一次,因为从来没有过这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策出现。这点也会影响其他城市同类型的调控。这个政策虽然是在周末发布的,没有317出台时那么多媒体和个人的关注,但其实对业内的影响是历史最大的一次。

所以,对于其它一线城市来说,效仿的可能性很大。之前,上海等一些城市也出台了针对商办类的条款,但跟北京相比都要弱很多。后续,上海、深圳甚至其他一些二线城市,有可能针对商办类物业逐渐向北京政策看齐。