买房签合同注意事项有哪些？

专家回答（3）

• 1、首先看开发商是否具备房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。2、注意使用规范的合同文本。3、注意查验有关证明文件。4、注意买期房要注意建筑面积的约定。5、注意买期房要约定条件和时限，等等。

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• 1、不少人买房都是需要向银行贷款的，但不排除部分购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷，所以购房者一定要买在购房合同中和开发商约定清楚，如果购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项。如果购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来，可能还要承担违约责任。

  2、交房时，购房者大多都还要支出一部分款项，这部分的款项到时开发商会给你一个费用清单，这其中有部分款项是合理的，比如说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等。但可能还会有一部分不合理收费，比如小区一些内部配套的收费，这时就需购房者在签合同时明确相关费用该由谁出。

  3、一般在签订购房合同时，合同中会写明房屋的单价和总价，但是千万别忘记让开发商注明计价方式。如果合同中没有注明房款和计价方式，在实际付款时房价上涨，部分开发商可能会要求购房者以后来的房价付款，或者通过其他计价方式计算房款，因此这些内容一开始就定好了，双方都不能轻易更改。

  4、很多项目在宣传时，为了吸引更多的购房者，都会夸大项目的各种优点，甚至会虚构还没有建成的周边配套，这些事实上可能还违反了广告法规定。购房者如果不确定开发商广告内容的真实性，可以要求开发商将广告内容附在合同的补充协议中，以保障自身的购房权益。

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• 1、城市居民买农村房屋

  现在有许多久居城市的朋友，认为城里居住不太健康想要回归田园，就有了一些人想购买农村的房屋，以便在闲暇时光到农村游玩一番。但是，你要知道，农村房屋只允许在该村集体内部进行流转，如果城市居民买了农村房屋，那么即便签了购房合同，那么也是无效的。

  2、卖房者无民事行为能力

  大家在买房的时候，不仅要对房屋的情况进行核实，还要对卖房人的身份情况有所了解，因为按照我国相关的政策规定要求，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。也就是说，无民事行为能力人的房产买卖应由其法定代理人来代签合同，购房者与无民事行为能力卖房者所签购房合同是无效的。

  3、违约反悔

  如果在签订好了购房合同之后，但还没来得及去房管局备案登记，交易双方有一方想要反悔，或是直接违约了，那么购房合同也就是无效了。不过，此时违约的一方需要给予另一方一定的赔偿，因此在一般情况下，因一方违约导致购房合同无效的情况是比较少发生的。

  4、存在欺诈行为

  房屋交易的经验，一般来说大家都不是很充足，不小心就会掉进有新人的陷阱，在房屋交易中，如果一方存在捏造事实或隐瞒真相等情况。比如卖方未告知买方所售房产已抵押，诱使交易达成，这种情况下所签订的购房合同其实是无效的。

  5、房屋没有产权证

  有的房屋因为质量问题验房不通过，或是政策不允许的违规建房，是无法办理房产证的，因此无不动产权证这种房子在交易时，往往无法保证购房者的权益，尤其是在签订购房合同时，即便买卖双方签订了购房合同，其实也是不受法律保护的。

  6、非自愿交易

  通常情况下，买家对房屋质量、价格满意，卖家认可的情况下，双方才会达成交易共识，但是如果一方以胁迫的手段迫使对方签订房屋买卖合同。比如恐吓，那么在这种情况下所签订的购房合同自然是会认定为无效和。

  7、房屋交易受限

  买房的时候，大家有必要对房屋的情况进行多方面了解，以免出现意外的状况，比如有些房屋由于产权受限已被抵押、查封，导致无法正常交易。对于已被抵押、查封这些房子，即便签了购房合同，那么也是无效的，因此大家在买房时，最好别选择那些交易受限的房子。

  8、违法预售

  现在修建一个楼盘，需要花一笔巨大数目的钱，许多开发商前期没有那么的资金，就会决定采取预售房屋的方式，缓解压力，但是如果在还未取得预售许可证的情况下，就公然对外售房，如果你买了这类房子，那么即便签了购房合同，其实也是无效的。

  林三诗擅长 社保 领域问答